不動產投資信託基金Reits 修法！會帶來什麼影響與隱憂？

2023/10/31

 

 

近日，行政院發布公告，表示將修正有關「不動產投資信託基金」的法律：

資料來源：行政院

 

 

「不動產投資信託基金（REITs）」以及其利弊

「不動產投資信託基金」全名為 Real Estate Investment Trust，在媒體上經常被簡稱為「REITs」。其組成模式為：不動產擁有人將不動產所有權交付給信託公司，信託公司再將不動產所有權進行證券化，成為「不動產投資信託基金（REITs）」，讓資本市場投資該基金。

 

簡而言之，在資本主義席捲全世界的這一百多年，任何看得到的實體物都可以成為投資標的。為了讓投資過程變得更輕鬆，並將潛在投資者——包括韭菜們——的基數做大，「不動產投資信託基金（REITs）」於是誕生了。

 

因此，我們可以將「不動產投資信託基金（REITs）」視為一種「房地產 ETF」。

 

任何投資都有風險與報酬。「不動產投資信託基金（REITs）」的好處在於，投資標的務實，有確切的盈利基礎，也看得到，和近年來風氣高漲的加密貨幣有天壤之差；然而，因為不動產市場對於利率有著高度敏感性——中央政府調升或調降利率，都會對不動產市場產生重大影響——當中央銀行升息時，不動產市場的流動性與收益極有可能下滑，「不動產投資信託基金（REITs）」的盈利因此就面臨重大風險。

 

換句話說，成為「不動產投資信託基金（REITs）」投資項目的商業辦公大樓、物流倉儲、購物中心或賣場只要租不出去、找不到買家，這些 REITs 就要倒楣了；反過來說，只要房地產市場變得活絡，投資方願意出高價，REITs 的收益就變得相當穩定。

 

修法產生的影響

行政院列出若干修法後的規定，以下將其圖表化：

行政院頒布的修正要點	修法意義
明定不動產投資信託之業務範圍、得經營之業務種類，以及經營之業務應報請主管機關核准。	修法前並沒有將不動產投資信託納入「證券投資信託及顧問法」，此次為明文納入並進行相關規範。
新增不動產投資信託業務相關名詞定義，包括不動產投資信託契約、不動產投資信託基金、不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券、開發型之不動產或不動產相關權利、專業估價者及安排機構；另明定安排機構應符合一定條件。
為保障投資人權益及交易安全，明定不動產投資信託事業之善良管理人義務、誠實義務、保密義務及損害賠償責任；另明定不動產投資信託基金所投資之不動產之所有人、不動產相關權利之權利人，所提供予不動產投資信託事業依本法規定製作文件之資料，不得有虛偽、詐欺或其他足致他人誤信之行為。	對於不動產投資信託活動的義務、責任、細項，進行規範。
配合不動產投資信託業務納入本法規範，新增不動產投資信託基金相關規範。
新增不動產投資信託事業得經營不動產投資信託業務，並明定不動產投資信託事業相關規範。
明定發起人、負責人及業務人員違反消極資格條件之法律效果為「應予解任」，並參酌公司法第 30 條及銀行法所定負責人資格條件規定，新增曾犯貪污治罪條例之罪，以及違反期貨交易法、洗錢防制法、資恐防制法作為解任事由。	對於不動產投資信託活動的刑責，進行規範。
提高重大違反攸關受益人或投資人權益保障事項之罰鍰金額上限至新臺幣一千五百萬元，以強化監理並提升裁罰之彈性；增訂情節輕微得免予處罰之規定。

 

中央政府決定試行相關政策，等同在臺灣境內創造有關的信託市場。對於想要拓產版圖的金控集團，不失為一可能市場；然而，近年的國際金融環境因為美國聯準會的利率遽升，面臨了不確定的因素，中國的房地產市場亦呈現必將更嚴峻的下行走向，究竟我國的「不動產投資信託基金」展望能走多遠，走多深，還得像過紅綠燈一樣，停、看、聽。

 

畢竟，近日才有一檔「不動產投資信託基金（REITs）」的股票要下市：新光一號不動產投資信託基金，股市代號為 01003T。其一大原因是，不分藍綠的中央政府近十幾年努力打房，限縮不動產商的融資額度，再加上國際金融的高利率走向，使得證券化成為 01003T 的標的案容易流標，也就讓上市的 01003T 股價下跌。

 

很明顯地，在近幾年投資 REITs 並不是明智決定，可能要到國際未有之大變局稍顯明朗，我們才能看得清。

 

#本文為StockFeel授權轉載，原文為《Reits 修法！修法會帶來什麼影響？Reits 市場有什麼隱憂？》

 

 

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