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房屋稅2.0懶人包：買房必看！自住稅率享優惠，囤房稅最高4.8%

2025/06/19

房屋稅2.0改為按年課徵。（圖片來源：iStock）

 

「房屋稅差別稅率2.0方案」在 2024年 7月正式公告上路，今年 5月首次按照新制度對全國民眾課徵房屋稅。新法上路難免會讓人有些手忙腳亂，本文帶你一次搞懂房屋稅2.0的關鍵變革與節稅要點，以免誤踩陷阱讓荷包大失血。

 

本文目錄

 

房屋稅2.0是什麼？三大變革重點看過來

俗稱「囤房稅2.0」的房屋稅新制，是政府為了壓制房產炒作而衍生的囤房現象，希望藉此減輕民眾購房自住負擔所實施的居住正義方案，主要變革包含：

  1. 稅款改為按年徵收
    過去房屋稅是按月課徵，新制上路後改為一年繳納一次，以每年 2月最後一天登記的房屋所有權人作為當年度的納稅義務人。
    換句話說，未來如果要買賣房屋，必須趕在2月底前完成房屋所有權人的登記變更，否則即使已經交屋，等到了5月報稅季原屋主仍需要繳交房屋稅喔！

  2. 自住稅率調降、囤房稅率翻倍
    為了避免有心人士刻意囤房炒作，政府特別祭出「提高多屋持有成本」，透過「全國歸戶」及「全數累進」方式來計算並課徵房屋稅。
    所謂「全國歸戶」，意思是合併計算納稅人及其配偶、未成年子女、直系親屬（父母）在全國的所有名下房產數量；而「全數累進」則是指全家人持有的房產超過一定戶數時，這些房子將不分級距，統一採計各縣市政府的較高稅率。

  3. 自用與特殊類別需主動申請變更使用
    房屋稅2.0上路後，納稅人必須在每年3月22日前（如遇例假日，最晚可展延至3月24日）完成戶籍遷入或是房屋使用情形登記的變更申請，不然當年度的房屋稅率就會直接沿用前一年的登記紀錄來計算。

 

房屋稅2.0改為每年課徵一次。（圖片來源：財政部）

 

房屋稅2.0教學》報稅情境1. 自有自住

如果你和你的配偶、未成年子女以及直系親屬在全國只有 1戶房屋，並符合下面兩個條件，就可以享有最低的 1%優惠稅率：

  • 房屋設戶籍自住，沒有出租或登記為營業用途。

  • 房屋現值未達各縣市政府標準稅額。

要是家中持有2間以上房屋的民眾也別緊張！只要在3戶以內，房屋稅率都將維持原本的 1.2%；但超過 3戶時，就會根據房屋所在縣市、持有的房屋總數以及持有時間來課徵 2 ~ 4.8%的房屋稅。
（※課徵稅率依各縣市政府及房產價值而定）

 

全國僅持有一戶住屋時，可享1%自住優惠稅率。（圖片來源：財政部）

 

房屋稅2.0教學》報稅情境2. 繼承共有

當父母過世後，如果你與兄弟姊妹共同繼承父母遺留下來的房產，但又已經買了房子登記在自己名下時，可以向政府提出申請，就能將房屋稅率降低至1.5～2.4%。
（※課徵稅率依各縣市政府及房產價值而定）

 

針對出租屋、待售屋、繼承房產等非自住房屋，各縣市均有訂定差別稅率。（圖片來源：財政部）

 

房屋稅2.0教學》報稅情境3.建商餘屋

一個建案要完全出清預售屋有時全憑運氣，為了不讓房屋長期空置，政府也將房屋稅2.0的改革矛頭指向建商。如果建商手上持有的是 2年內新成屋，房屋稅為2～ 3.6%，要是空屋閒置超過兩年以上，則有可能最高被課徵 4.8%的稅金。
（※課徵稅率依各縣市政府及房產價值而定）

 

無論是一般民眾或建商，持有房屋數量越多，房屋稅率也越高。（圖片來源：財政部）

 

房屋稅2.0教學》報稅情境4. 房屋出租

為鼓勵持有多間房產的人將空屋釋出到租賃市場，只要房東申報租賃所得達到標準，房屋稅率就可按照租金比例調降到 1.5～2.4%，對許多合法經營租賃事業的房東來說絕對是一大利多！

此外，如果將房子提供作為社會住宅或公益出租使用，稅率還可再下調至 1.2%。
（※課徵稅率依各縣市政府及房產價值而定）

 

與其讓空屋閒置，將房子出租不僅能賺房租，還能節省房屋稅。（圖片來源：財政部）

 

房屋稅2.0教學》報稅情境5. 低價房屋免課稅

在房屋稅2.0新制下，部分低價自住房屋可以「完全免徵房屋稅」，對於長輩留房、自住但房屋價值不高的族群，是一項很實用的隱藏版優惠。

要達成免徵房屋稅的低價住宅條件包含：

  1. 房屋現值在 10萬元以下。

  2. 房屋持有人必須為自然人，且在全國持有3戶以下的低價房屋。

不過要注意的是，非自然人（例如法人單位）不適用這項免稅條款喔！

 

持有房屋如價值在10萬元以下，可向政府申報免徵房屋稅。（圖片來源：財政部）

 

注意報稅誤區：3步驟避免繳錯房屋稅

許多民眾會不小心落入一個盲點：「我們一家人都生活在這裡，房子一定算自住吧。」但其實「戶籍」才是政府判定自住的重要關鍵。不少人會因為忘記移籍，或是為了幫孩子換到好學區而把戶籍遷到別處，導致目前的住處不小心被判定為非自用。

收到稅單時，記得先按照以下 3 步驟進行查驗：

  1. 確認稅單上的房屋使用情形及適用稅率，是否符合自住資格。

  2. 比對戶籍登記狀況和房屋申報用途。

  3. 如果資料不正確，必須盡快聯繫稅捐機關處，及早釐清並補正錯誤處。

另外也要再次提醒大家注意，千萬不要忘記繳稅！如果逾期3天，會被加徵1~10%的滯納金；要是超過30日未繳，除了滯納金，還會被依法移送強制執行，絕對得不償失。

 

 

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文字：goose yang
圖片來源：iStock、財政部
Goose Yang

這輩子當鵝太辛苦，雙腳需奮力划水才能優雅前行。下輩子就當貓吧！慵懶的躺著，偶而來聲嘆息，無須任何才藝，只要可愛就行。