六都房價分化加劇 北穩南弱成形中南部房價修正壓力浮現
2025/12/16
房市熱錢退場效應顯現，根據最新實價登錄資料，2025 年第三季六都房價呈現結構性分化：雙北持續小幅走揚，中南部四都則全面下修，出現明顯的「北穩南弱」分歧，其中高雄市修正幅度達 8.6%，為六都中跌幅最深的城市。
市場熱錢退場 房價修正幅度越往南越顯著？(圖片來源：iStock)
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北市蛋黃區的房子 在六都裡面的走勢相對抗跌。(圖片來源：iStock)
雙北房價抗跌、中南部回檔 限貸政策下六都房市走勢分化
觀察各都表現，雙北市房價呈現微幅上漲，從各都表現來看，台北市與新北市房價相對穩定，年增幅僅呈現小幅變動，顯示在就業機會集中、剛性需求仍在的情況下，北部市場抗跌性仍強。反觀桃園、台中、台南與高雄，房價普遍出現回檔，顯示過去幾年由投資買盤推升的區域，正逐步回歸基本面。
市場人士分析，這波調整與房貸政策影響密切，從限貸措施實施後，投資型買盤明顯退場，市場成交結構轉向自住為主，成交物件多集中在低總價產品，使整體平均房價出現下修，中南部過去漲幅較大的區域，修正幅度也相對明顯。
六都房價呈「北穩南弱」 根據2025第3季統計，高雄跌幅最深達8.6%。(圖片來源：iStock)
中南部房價回檔、北部撐盤 六都房市走勢明顯分化
新房市觀察顯示，六都房價走勢逐漸分歧，整體呈現「北穩南弱」的結構變化，以高雄為例，近年受惠產業題材與重大建設利多，房價一度快速攀升，但隨著市場買氣降溫，投資型需求退場，市場開始消化先前漲幅，部分行政區成交價格已出現明顯鬆動。
台中與台南也出現類似情況，過去幾年房價漲幅較大的區域，在成交量下滑後，價格逐步回到相對理性的區間，市場氛圍由追價轉為觀望，購屋族對價格的接受度明顯提高。
相較之下，雙北市房價表現相對穩定。由於土地供給有限，加上就業機會集中與自住需求支撐，即便近期交易量縮減，價格仍以盤整為主，並未出現明顯修正。專家指出，北部市場結構與中南部不同，屋主讓價讓利空間有限，短期內出現大幅回檔的機率不高。
整體來看，房市已從過去齊漲的階段，進入區域分化的調整期。未來房價走勢，將更取決於各地實際需求、產業支撐與人口結構，購屋族在進場前，也需更審慎評估區域條件與自身承受能力。
房市景氣偏冷 但台北蛋黃區房價卻來越來越穩固(圖片來源：iStock)
資金行情退燒、房市進入盤整期 供給量成左右區域房價關鍵
隨著市場逐步從「資金行情」轉向「修正盤整」，房市走勢已不再齊漲，區域之間的表現差異愈發明顯。專家指出，在當前環境下，供給量成為影響房價的重要關鍵因素，供給規模較大的區域，未來面臨的價格調整壓力也相對更高。
近年部分城市因產業題材與建設利多帶動，推案量快速增加，當市場買氣降溫、投資性需求退場後，供給消化速度放緩，價格自然出現修正空間，相較之下，供給受限、以自住需求為主的區域，即便成交量下滑，價格仍多呈現盤整走勢，修正幅度相對有限。
在這樣的市場氛圍下，對於有剛性需求的自住客而言，反而是一個較為有利的進場時機。買方不再需要追價，議價空間明顯增加，只要慎選地段與產品條件，仍有機會談到合理價格，降低未來承受的風險。
至於投資族群，專家建議應調整策略，將目光從短期價差轉向長期持有具備基本面支撐的優質區域。頻繁關注盤面、追逐短線波動，反而容易陷入高進低出的循環。面對盤整市況，回歸供需結構與區域條件，避免窮忙一場，才是更穩健的應對方式。
有想要買房的人 可以趁著房市相對冷的時候積極看屋入場。(圖片來源：iStock)
*以上資訊僅供參考，投資人應獨立判斷，審慎評估並自負投資風險。
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Carolyn卡洛琳
喜歡工作帶來的成就感，也確信唯有存下更多金錢，才能對生活更有選擇權。曾經連股票是紅是綠的意思都看不懂，但卻越來越喜歡研究總體經濟發展和產業概況，持續朝向財富自由之路邁進，始終相信「只要願意踏出正確理財的第一步，任何人都是潛力股。」