2025年末房市交易量急凍 但價格為何還沒崩？
2025/12/02
進入 2025 年底，市場普遍感受到的「房市冷」不再是假象。根據最新統計，全台房屋交易量恐跌破 28 萬棟，創下近七年新低，這無疑證實了整體市場正處於一個「量縮」的階段。當你走進一些新開發的重劃區，會發現建案廣告依舊亮眼，但銷售中心卻冷冷清清，這就是所謂的「有價無市」：價格在高點僵持，但市場缺乏流動性。
政策調控與高利率環境讓市場交易量急凍，房市進入「量縮價盤整」的格局。(圖片來源：iStock)
買房還是得要先審視自身能力，免得之後讓自己背負龐大房貸壓力。(圖片來源：iStock)
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房市降溫主因現形：信用管制加囤房稅2.0啟動
這波市場冷卻的關鍵除了剛性需求消失，還有政策與資金對投機的「擠出效應」，央行的信用管制措施、對第二戶以上房貸的緊縮，囤房稅2.0在去年2024年7月1日正式上路，在今年2025年5月的房屋稅開徵時正式適用新制課稅，今年開徵件數963.11萬件，稅額新台幣1028.42億元，也是首見突破千億大關，這帶來實質的持有成本壓力，正加速短期投資客退場，導致交易量急劇萎縮。
投機退場、政策轉向 房市迎來實質冷卻潮。(圖片來源：iStock)
新青安政策隱憂浮現 投機套利扭曲居住初衷
量縮價不跌的狀態，在於政策擠出泡沫，但剛需仍在，儘管成交量大幅萎縮，許多人期待的「房價大跌兩成」卻遲遲未見。這是因為台灣房市正處於一種極端的分化格局。
蛋黃區如台北、新北精華區以及新竹科技廊帶等地區，由於土地供應稀缺、產業人才集中以及穩定的自住需求，房價仍具有強大支撐力，甚至持續微幅上揚。在這些地方，好地段、機能完善的房子根本不怕賣不掉。
然而，在過去幾年推案量極大、基礎建設尚未完全成熟的新興重劃區，例如新北外環、桃園部分蛋白區，以及台中海線、台南和高雄部分推案量大的行政區，這些蛋白區與和供給爆炸區 ，則會面臨沉重的價格壓力，未來一旦資金不幸斷鏈，這些區域就會變成房價最先鬆動的缺口。
專家分析，在「新青安」等政策持續支持首購族的情況下，房價雖然難以全面性崩跌，但區域市場分化將會持續加劇，特別是囤房稅 2.0 的開徵，對持有多戶房屋的非自用族群造成沉重壓力，這加速了蛋白區庫存的釋出，使得購房者必須更謹慎選擇地段。
房市的黃金法則：地段、地段、還是地段，具備長期支撐力的核心區域依舊穩。(圖片來源：iStock)
囤房稅2.0重塑市場 2026年房市走向價穩量縮與結構調整
展望後市，專家普遍認為，2026年房市將進入「價穩量縮」的深度盤整期，並逐步出現買方議價空間擴大、投機買盤退潮、區域分化更明顯的三大趨勢。
囤房稅2.0帶來的持有成本結構性變化，使「囤屋不動」的策略不再具備優勢，長期而言有助市場回歸自住需求與合理價格，至於市場何時能重新回溫，仍將取決於政策方向、資金環境、供給量體以及消費者信心，房市自然修正的時候，也考驗投資者的資金體質，也讓真正的需求有機會重新定義市場的健康輪廓。
交易量創七年新低！台灣房市「有價無市」真相，蛋黃區房價還沒大跌，蛋白區的報價未來就可能有機會鬆動。(圖片來源：iStock)
*以上資訊僅供參考，投資人應獨立判斷，審慎評估並自負投資風險。
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Carolyn卡洛琳
喜歡工作帶來的成就感，也確信唯有存下更多金錢，才能對生活更有選擇權。曾經連股票是紅是綠的意思都看不懂，但卻越來越喜歡研究總體經濟發展和產業概況，持續朝向財富自由之路邁進，始終相信「只要願意踏出正確理財的第一步，任何人都是潛力股。」